中信证券：2026年下半年有望迎来房地产市场的长周期底部

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　　文|陈聪  张全国  陈兆儒  刘东航

　　2026年下半年有望迎来房地产市场的长周期底部 。今年以来一线城市二手房挂牌量下降
，完整改善链条的多梯级复苏，显著超越存款利率的租金回报率和企稳的租金表现 ，品质远胜二手的新房供给
，多方面因素提供了房价回升的基础
。我们认为，从上海开始 ，越来越多的城市将实现房价止跌回升。更重要的是
，房企的经营困境料将缓解 。融资不再和规模挂钩，地产开发企业总部对区域的掌控力回显著提升 ，联合开发明显变少
，企业卷品质可以获得合理的产品溢价。当然，经营性不动产相关营收的提升 ，也对企业意义重大
。

　　▍房价底部初现
，房地产有望走出下行周期。

　　由于房价持续调整，中国城市租金回报率显著改善 ，近来 已经明显超过存款利率，并接近商贷利率水平 。租金整体保持稳定
。2026年3月以来
，超过10个以上城市房价环比持续上行。二手房交易不断放量，76城头部中介二手成交量1-5月累计同比增长20% 。不同于2025年 ，本轮复苏持续时间久
，核心城市二手房挂牌量明显下降（京沪较2025年高点下降约两成），自小户型热销逐渐向改善型需求扩散
。我们认为 ，从上海开始
，核心城市的房价止跌有望逐步扩散更大区域。

　　▍预计新房持续跑赢二手，开发商提供差异化产品 。

　　新房供给显著收紧 ，2026年前4月新开工仅为历史高点的不到三成
。由于政策鼓励好房子建设
，承认产品品质溢价，新房和存量房的品质差异不断扩大。安全、舒适 、绿色
、智慧的好房子倍受消费者喜欢  ，存量房哪怕供给持续放量
，也不形成对新房的完全替代 。开发企业有望通过持续“卷产品”，走上高质量发展的道路
。

　　▍五大问题冰消雪融 ，住宅开发有望趋于稳定。

　　2021年是行业拿地质量最低的年份 。除了房价下降，融资和规模挂钩的历史顽疾
，区域“独走 ”的管理隐患，合作拿地过程的互相不服气 ，限价环境下极致卷周转等
，都是房企拓盘质素偏低的关键原因。2026年以来房企经营质量有了根本性提高——融资不再和规模挂钩；总部对于区域掌控力显著提高；联合开发明显变少；卷品质已经能获得必要的溢价回报
。

　　▍经营性不动产提质增量，房地产企业报表稳健程度提升。

　　过去五年 ，优质经营性资产占企业总资产比例不断提升
，可持续的经营性现金流入占房企经营回款比例不断提升 。这虽然是企业被动去库存的结果，却也伴随着许多企业积极提升运营水平 ，组建商场、文体 、酒店等专业运营团队
。长期而言
，我们认为，中国内地的房企 ，也有望和经历周期反复的港资地产龙头一样
，走向更低杠杆、更多持有资产的发展道路。

　　▍风险因素：

　　判断房价整体止跌，但局部和短期市场仍预计有波动 。2026年6月起 ，由于季节因素，部分城市二手房房价转跌的风险
。部分投资性不动产整体供过于求
，租金仍有可能继续下降的风险。住宅开发的整体风险虽然有所下降，但卷产品过程中 ，部分企业销售速度不佳的风险 。

　　▍投资策略：

　　我们认为
，房价是决定房企前景的最关键因素
。房价在2026年止跌，房地产行业在2026年结束下行周期 ，这是我们当下关于行业最重要的判断。我们认为
，企业之间的差异可能扩大，这主要是企业经营性资产运营能力的差异和不良资产占比的差异 。我们建议投资者积极配置蓝筹地产企业
。